Proiectul Sanex, avizat cu tensiuni și dispute juridice. Mall-ul și blocurile rămân, dar a apărut o discuție despre o școală

Proiectul de restructurare a fostei platforme industriale Sanex din Cluj-Napoca a intrat miercuri, 17 septembrie, în dezbaterea Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și Urbanism (CTATU). Documentația de urbanism propune transformarea unei suprafețe de aproximativ 18 hectare într-un areal urban cu funcțiuni mixte, având ca piesă centrală un nou centru comercial de circa 130.000 mp, unul dintre cele mai mari mall-uri din România.

Investiția, dezvoltată de Prime Kapital (cu clujenii de la Solaris Development ca partener minoritar), acoperă funcțiuni multiple: locuințe colective, birouri, spații comerciale, dotări educaționale și zone verzi.

Planul prevede blocuri de până la 12 etaje, un centru comercial major, o creșă, dar și contribuții publice semnificative – terenuri cedate municipalității, spații verzi, precum și realizarea unui segment din Culoarul de Mobilitate Nord.

Un element inedit este integrarea a două repere industriale: turnul de apă și fostul furnal.

Contribuții asumate

Investitorii estimează contribuții totale de 213,6 milioane lei, incluzând:

• 21.700 mp de terenuri cedate Primăriei (pentru parc, creșă/grădiniță și infrastructură rutieră);
• realizarea tronsonului Culoarului de Mobilitate Nord între Fabrica de Zahăr și podul IRA;
• pasaje pietonale către viitoarea stație de metrou Viitorului;
• 62.000 mp de spații verzi și zone cu acces public, inclusiv pe terasa mall-ului.

Ședință tensionată

În ședința CTATU de miercuri, proiectul a primit aviz favorabil, dar cu condiționalități. Discuțiile au fost însă tensionate și s-au concentrat pe interpretări juridice și detalii tehnice. Ca o publicație nișată pe administrație și urbanism, Media9 vă propune detaliile destul de complicate ale dezbaterii.

Cu roșu este terenul pentru creșă, iar „virgula” de sub ea este terenul care se donează Primăriei.

Reprezentantul Prime Kapital, Sorin Badea, a explicat că, deși în decembrie 2024 proiectul primise un aviz favorabil de principiu, departamentul juridic al companiei a considerat că unele aspecte sunt „atacabile”. S-a decis astfel reclasificarea unor parcele, fără a se modifica însă planurile privind mall-ul și locuințele. Au fost practic interpetări diferite ale prevederilor unui articol din Legea 350/2001 (legea urbanismului).

Mall-ul și blocurile nu se schimbă, dar apare problema școlii

Investitorii au fost dispuși să construiască o creșă și au mai acceptat să doneze Primăriei o suprafață de teren în plus. Miercuri, administrația a adus în discuție posibilitatea ca pe acel teren să construiască o școală. Nicio problemă, dar dificultățile au apărut la încadrările urbanistice.

Disputa a vizat coeficientul de utilizare a terenului (CUT), un indicator care stabilește cât se poate construi raportat la suprafața terenului. Prin avizul de oportunitate pentru inițierea PUZ, Primăria a oferit un CUT de 2,8, dar juriștii dezvoltatorului au considerat că legal la reclasificarea parcelelor ar fi posibil doar 1,44.

Dacă se aplică varianta mai mică, școala nu ar putea fi autorizată pe terenul donat, iar pentru a o construi totuși ar fi nevoie de un PUZ separat al Primăriei. În schimb, arhitecții din comisie și juriștii administrației au susținut că interpretarea dezvoltatorului este greșită și că varianta de 2,8 este corectă, ceea ce ar lăsa o rezervă de CUT pentru școală. Nu ne întrebați însă cine are dreptate, nu suntem juriști. 🙂

Din păcate, toată această situație a blocat proiectul timp de nouă luni. În mod normal, prin obținerea a încă trei avize care lipseau la dosar în decembrie 2024 (siguranța circulației, poliția rutieră și reînnoirea avizului de la autoritatea aeronautică), probabil Sanex ar fi avut deja avizul arhitectului șef și ar fi intrat la vot în Consiliul Local. Așa, PUZ-ul va ajunge abia anul viitor pe masa deliberativului. Vorbim despre investiții de sute de milioane de euro, de care economia Clujului are mare nevoie.