Ordonanța care a dat peste cap urbanismul. Unele proiecte pot fi avizate tacit; termenele sunt „strânse”

Media9 pornește, în parteneriat cu Elex – birou de avocatură specializat în spețe privind urbanismul –, o serie de articole care își propun să explice clar legislația din domeniu și să aducă în prim-plan spețe relevante. Această rubrică este scrisă de avocați cu experiență reală în dosare de urbanism și va apărea periodic.

Articolul de astăzi este scris de Av. Gabriela-Suzana Musteață – „Elek & Elek – Societate Civilă De Avocați”.

Procedurile din domeniul urbanismului și construcțiilor sunt complexe, costisitoare și îndelungate, fiind adeseori dificil de parcurs. În ultimii ani, s-a constatat creșterea semnificativă a termenelor medii pentru derularea procedurilor, precum și diferențe considerabile între orașele din România, de la 53 de zile la 382 de zile pentru o investiție similară.

Necesitatea finalizării investițiilor din PNRR până în august 2026 au evidențiat necesitatea adoptării de urgență a unor reforme pentru a elimina blocajele birocratice. În contextul stagnării propunerii legislative privind adoptarea Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Guvernul României a adoptat Ordonanța de urgență nr. 31/2025 cu scopul de a simplifica procedurile și de a accelera investițiile.

1. Avizarea tacită

Una dintre principalele modificări aduse de noua ordonanță vizează introducerea procedurii avizării tacite, atât în privința Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cât și a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. În situația în care instituția avizatoare nu emite avizul sau un refuz motivat în termenul legal și nici nu solicită clarificări, documentația se apreciază ca fiind completă, iar avizul se consideră acordat tacit, astfel încât tăcerea autorității devine acceptare.

Prin urmare, beneficiarul poate continua procedura ca și cum ar fi fost obținut avizul în cauză. În acest sens, acesta trebuie să semneze o declarație pe proprie răspundere prin care declară faptul că nu i s-a comunicat solicitarea de clarificare, completare sau notificare, nu a fost emis avizul cu sau fără condiții și că nu a fost întocmită o adresă de respingere, după caz, în termenul legal. Avizele eliberate după invocarea acordării tacite a acestora nu produc efecte, astfel încât eventualele condiții impuse în această modalitate nu vor fi obligatorii față de beneficiar, care va putea continua procedura în baza avizului emis tacit.

Este important de menționat faptul că, în situația obținerii autorizației de construire în baza unor avize tacite, răspunderea aparține beneficiarului, proiectantului și executantului, care au obligația de a asigura respectarea legislației incidente și de a depune toate diligențele pentru identificarea informațiilor necesare pentru proiectare și execuție. Totuși, în situația informațiilor care nu sunt publice și ar fi trebuit comunicate prin aviz, precum cele privind imobilul, zonele de protecție sau existența rețelelor tehnico-edilitare, răspunderea cu privire la acestea revine exclusiv instituției avizatoare.

În situația ambelor proceduri, documentațiile depuse spre avizare la instituțiile din Sistemul național de apărare, ordine publică și securitate națională nu pot fi considerate ca fiind complete și conforme pe această cale; cu alte cuvinte, în cazul acestor instituții nu se aplică procedura avizării tacite. Similar, avizul de oportunitate nu poate fi considerat ca fiind emis prin avizare tacită.

2. Reducerea termenelor de emitere a avizelor

În privința Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, modificările aduse de OUG nr. 31/2025 vizează etapa de avizare a documentațiilor de urbanism, unele dintre modificările cheie vizând termenele de emitere a avizelor. Astfel, termenul general de emitere a unui aviz este de 30 de zile de la data depunerii solicitării, fiind prevăzuteurmătoarele excepții:

Pe lângă domeniul urbanismului, OUG nr. 31/2025 a adus modificări și Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, vizând simplificarea și accelerarea procedurii de obținere a autorizației de construire. În acest sens, s-a introdus un termen general pentru emiterea acestor avize, de 15 zile de la depunerea solicitării, cu următoarele excepții:

3. Eliminarea avizării „în cascadă”

Atât în privința avizării documentațiilor de urbanism, cât și în etapa de autorizare, OUG nr. 31/2025 impune avizarea simultană, astfel încât beneficiarul poate depune documentațiile necesare la toate autoritățile competente în paralel, fiind interzisă condiționarea emiterii unor avize de obținerea prealabilă a altora. Această avizare concomitentă comprimă substanțial durata procesului și elimină blocajele cauzate de așteptarea succesivă a avizelor.

4. Solicitarea clarificărilor

Pentru creșterea eficienței, ordonanța introduce și reguli procedurale menite să evite tergiversarea procedurii. Instituțiile pot solicita completări, clarificări sau modificări o singură dată pentru fiecare solicitare de aviz, printr-o adresă unică și motivată tehnic și juridic, în interiorul termenelor legale de avizare. Beneficiarul are apoi la dispoziție 60 de zile pentru a depune documentația revizuită și explicațiile necesare, iar autoritatea este obligată să emită avizul sau adresa de respingere motivată, după caz, în cel mult 15 zile de la primirea completărilor.

Prin această regulă, se elimină practica solicitării repetate de noi documente sau modificări pe rând, care prelungea nejustificat procesul, fiind o modificare favorabilă beneficiarilor. Totuși, în situația în care răspunsul la clarificări nu corespunde prevederilor legale sau reglementărilor tehnice, instituția avizatoare nu va mai putea solicita din nou completări, fiind obligată să respingă motivat solicitarea, astfel încât beneficiarul va trebui să reia procedura de avizare. În această situație, recomandăm ca documentația redepusă să aibă în vedere motivele reținute pentru respingere, dacă acestea sunt justificate, sau să conteste răspunsul autorității, după caz.

În scopul asigurării continuității procedurii, OUG nr. 31/2025 introduce interdicția schimbare responsabilului de dosar pe parcursul procedurii de avizare, cu excepția situațiilor în care acesta nu mai lucrează în structura respectivă, este în concediu, in incapacitate de muncă sau cercetat disciplinar. De altfel, în practică, de cele mai multe ori schimbarea responsabilului avea drept consecință solicitarea unor noi clarificări, completări sau modificări, astfel încât cele două reguli noi impuse asigură optimizarea procedurii.

5. Emiterea avizelor și valabilitatea acestora

Urmărind același scop, de parcurgere a procedurilor de avizare cu celeritate, s-a instituit obligația instituțiiloravizatoare de a comunica solicitantului avizul emis în ziua emiterii, prin mijloace electronice.

Avizele emise în cadrul procedurii de aprobare a unei documentații de urbanism își mențin valabilitatea până la momentul aprobării documentației respective. În ipoteza procedurii de emitere a autorizației de construire, valabilitatea avizelor se menține până finalizarea executării lucrărilor corespunzătoare pentru care au fost eliberate, respectiv până la data recepției acestora, dacă nu s-au modificat condițiile tehnice care au stat la baza emiterii și dacă nu au intervenit elemente noi.

6. Concluzii, riscuri și recomandări

Reforma adusă de OUG nr. 31/2025 este, în esență, un răspuns la blocajele cronice din sistemul de urbanism și construcții, având implicații majore pentru toți actorii din domeniul construcțiilor. Noile reglementări creează oportunități de accelerare a proiectelor, dar și responsabilități sporite pentru toate părțile implicate.

Modificările legale sunt de natură a aduce beneficii în procedurile privind investițiile imobiliare și de a diminua obstacolele birocratice, încurajând mediul de afaceri să demareze noi investiții. Cu toate acestea, există și riscuri care ar trebui evaluate cu atenție sporită de către investitorii imobiliari. Avizarea tacită, deși concepută ca un colac de salvare în caz de pasivitate a autorităților, mută o parte din responsabilitate pe umerii beneficiarului.

Spre exemplu, dacă autoritatea de mediu nu emite în termen punctul de vedere și proiectul se consideră avizat tacit, există posibilitatea ca anumite condiții să nu fi fost impuse, punând în pericol arii naturale protejate. Astfel de situații ar putea duce la procese în contencios administrativ pentru anularea autorizațiilor emise în temeiul avizelor tacite, astfel încât recomandăm investitorilor să utilizeze procedura avizării tacite cu precauție, să epuizeze mijloacele de dialog cu instituțiile avizatoare și să se asigure că proiectul respectă toate normele legale și tehnice.