Negru: Cât de necesar este „acordul vecinilor”? Iată ce spune instanța

Arhitectul clujean Vlad Negru se alătură, începând de astăzi, echipei de editorialiști Media9. Acesta pune în discuție oportunitatea și necesitatea instituției “acordului vecinului”. Negru arată că există în prezent unele lacune legislative care pot favoriza comportamente abuzive din partea unora dintre vecinii unor dezvoltări imobiliare.

Două hotărâri ale instanțelor clujene vin cu o interpretare rațională cu privire la necesitatea acordului vecinilor în ceea ce privește amplasarea de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate, confirmând opinia mea anterior exprimată în același sens.

Sentința civilă a Tribunalului Cluj nr. 1520/2021, menținută prin prin Decizia Curții de Apel Cluj nr. 1062/2021 confirmă punctul de vedere emis de către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice prin adresa nr. 4978/23.02.2018, dat în interpretarea dispozițiilor art. 11 din Regulamentul Local de Urbanism aferent P.U.G. Municipiul Cluj Napoca, aprobat prin HCL 493/2014, conform căruia ”în situația zonelor mixte, compatibilitatea funcțiunilor este asigurată prin respectarea activităților înscrise în R.L.U., caz în care acordul vecinilor nu este necesar”.

 Curtea de Apel Cluj reține în Decizia nr. 1062/2021 următoarele:

”În situația zonelor mixte compatibilitatea funcțională este asigurată prin respectarea activităților înscrise în Regulamentul local de urbanism, iar în această situație acordul vecinilor nu este necesar. În cazul de față reclamanta nu a schimbat funcțiunea preexistentă stabilită prin documentația de aprobare a Hotărârii de Consiliu, fiindu-i impusă existența unei zone mixte şi prin urmare fiind obligată să prevadă spații comerciale la parterul blocului de locuit.

De asemenea, chiar dacă procedura de aprobare a PUZ cu etapa de participare a publicului la activitățile de amenajare a teritoriului prev. de art. 57 din Legea 350/2001 nu este echivalentă cu acordul vecinilor stabilit de art. 27 alin. 1 lit. c din Ordinul 839/2009 în ipoteza în care regimul urbanistic este stabilit printr-un act administrativ normativ acesta acord nu este necesar întrucât condiția stabilită prin normele metodologice nu poate lăsa fără efect planul urbanistic deja emis. Totodată, în cazul de faţă nu vorbim despre o funcționalitate incompatibilă cu caracterul și funcționalitatea zonei în care urmează să se integreze, astfel încât situația reclamantei nu se circumscrie art. 27 alin. 1 lit. c din Ordinul 839/2009.”

Practic, se statuează că, atâta timp cât funcțiunea propusă este admisă/impusă prin RLU al PUG sau al unui PUZ în vigoare, nu se pune problema de a exista incompatibilități funcționale și astfel, conform Ordinul nr. 839/2009, Art. 27 și RLU aferent PUG 2014, Art. 11, acordul vecinilor pentru funcțiunea nou propusă nu este necesar. De altfel, în practică se întâlnește situația absurdă în care se solicită acordul vecinilor (proprietari ai unor imobile învecinate cu funcțiunea de locuințe) pentru funcțiunea comercială amplasată la parterul unui bloc de locuințe. Tradusă, situația se poate explica astfel: funcțiunea comercială este compatibilă cu funcțiunea de locuire de la etajele superioare, dar este incompatibilă cu funcțiunea de locuire de pe parcelele învecinate, de unde și contradicția inerentă unei asemenea solicitări.

În plus, o interpretare contrară ar duce la subordonarea interesului public avut în vedere la aprobarea unor documentații de urbanism cu caracter normativ, PUG sau PUZ, în fața interesului privat, în acest caz al unui vecin.

Privită într-un sens mai larg, prezența acordului vecinilor în textul Legii 50/1991 poate părea desuetă și contrară altor prevederi legale. 

Este semnificativ faptul că, la data introducerii acordului vecinilor în Legea 50/1991, respectiv anul 2000, la nivel național foarte puține UAT-uri aveau planuri urbanistice aprobate și tehnologiile disponibile pentru construcții și săpături în zone aglomerate erau limitate. Normativul privind săpăturile în zone urbane aglomerate, NP120, apare într-o primă ediție abia în anul 2006.

În acest context, la momentul introducerii în lege, acordul vecinilor poate fi privit ca un element de protecție necesar și legitim.

Într-o primă formă, acordul vecinilor este introdus în Legea 50/1991 prin OUG231/2000, în următoarea versiune:

”2.5.6. Acordul vecinilor, conform prevederilor legale în vigoare, exprimat în forma autentică, pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate – și numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora -, pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente, precum și în cazul amplasării de construcții cu alta destinație decât cea a clădirilor învecinate.”

Forma actuală a articolului este stabilită prin Legea 149/2020 de modificare a Legii 50/1991, respectiv:

”2.5.6. Acordul asociației de proprietari conform prevederilor legale în vigoare, exprimat în formă autentică, pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate – și numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora -, pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente, precum și în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate”

Observăm că, prin ultima modificare, acordul vecinilor este înlocuit de acordul asociației de proprietari. Acestă modificare nu se reflectă însă și în textul Normelor Metodologice de Aplicare, cele două prevederi nefiind corelate.

Potrivit Ordinului 839/2009 privind normele de aplicare ale Legii 50/1991, Art. 27 Alin. 1, Lit a):

„(1)Acordul vecinilor, prevăzut la pct. 2.5.6. al secțiunii I „Piese scrise” a cap. A. „Documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire – D.T.A.C.”, prevăzut în anexa nr. 1 la Lege, este necesar în următoarele situații:

a)pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate – și numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora;”

Prin urmare, dacă soluția de fundare aleasă, confirmată prin expertiză tehnică, nu presupune lucrări de consolidare la construcțiile vecine, nu este necesar acordul vecinilor.

2. Potrivit art. 27 din Normele metodologice aprobate prin Ordinul nr. 839/2009:

”Acordul vecinilor

(1) Acordul vecinilor, prevăzut la pct. 2.5.6. al secțiunii I „Piese scrise” a cap.A. „Documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire – D.T.A.C.”, prevăzut în anexa nr. 1 la Lege, este necesar în următoarele situații:

a) pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate – şi numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora;

b) pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente;

c) în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate.

(2) Situațiile prevăzute la alin. (1) lit. a) corespund cazurilor în care, prin ridicarea unei construcții noi în vecinătatea imediată a unei construcții existente, pot fi cauzate acesteia prejudicii privind rezistența mecanică şi stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea şi mediul ori siguranța în exploatare. Cauzele acestor situații pot fi, de exemplu, alipirea la calcan, fundarea la o cotă mai adâncă decât cea a tălpii fundației construcției existente, afectarea gradului de însorire.

(3) Situațiile prevăzute la alin. (1) lit. b) şi c) corespund cazurilor în care, urmare investiției noi pot fi create situații de disconfort generate de incompatibilități între funcțiunea preexistentă și cea propusă, atât în situația în care se aduc modificări de destinație a spațiilor în interiorul unei clădiri, cât și în situația în care funcționalitatea unei construcții noi este incompatibilă cu caracterul şi funcționalitatea zonei în care urmează să se integreze. Cauzele cele mai frecvente sunt cele legate de afectarea funcțiunii de locuit prin implementarea unor funcțiuni incompatibile datorită zgomotului, circulației, degajării de noxe, etc.

(4) Acordul vecinilor se va da condiționat de asigurarea, prin proiectul tehnic P.Th. şi autorizația de construire/desființare, a măsurilor de punere în siguranță a construcției preexistente rezultate în urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcții.

(5) Acordul vecinilor este valabil numai în formă autentică.

(6) Refuzul nejustificat de a-şi da acordul se constată de către instanța de judecată competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de către emitentul autorizației de construire/desființare în locul acordului vecinilor.”

Analizând cele trei situații prevăzute de Norma Metodologică în care acordul vecinilor este necesar, putem face câteva aprecieri.

Pentru situația:

”a) pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate – și numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora;”

În acest caz, dacă soluția de fundare și construire aleasă, confirmată prin expertiză tehnică, nu presupune lucrări de consolidare la construcțiile vecine și toate lucrările de punere în siguranță a șantierului sunt amplasate exclusiv pe parcela pe care se realizează construcția, fără a afecta fizic parcelele vecine, putem aprecia că nu este necesar acordul vecinilor. 

Necesitatea acestui acord pare inutilă și prin prisma faptului că acordul vecinului nu scutește pe cel implicat de realizarea unei construcții (beneficiar, constructor, proiectant) de repararea prejudiciilor provocate vecinilor prin culpă proprie, în situația unor astfel de prejudicii aplicându-se prevederile Art. 1349 Cod Civil privind răspunderea delictuală, respectiv;

”Orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acțiunile ori inacțiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane.

(2) Cel care, având discernământ, încalcă această îndatorire răspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat să le repare integral.

(3) În cazurile anume prevăzute de lege, o persoană este obligată să repare prejudiciul cauzat de fapta altuia, de lucrurile ori animalele aflate sub paza sa, precum și de ruina edificiului.”

Situațiile prevăzute la literele b) și c), respectiv;

”b) pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente;

c) în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate.

(3) Situațiile prevăzute la alin. (1) lit. b) şi c) corespund cazurilor în care, urmare investiției noi pot fi create situații de disconfort generate de incompatibilități între funcțiunea preexistentă și cea propusă, atât în situația în care se aduc modificări de destinație a spațiilor în interiorul unei clădiri, cât și în situația în care funcționalitatea unei construcții noi este incompatibilă cu caracterul și funcționalitatea zonei în care urmează să se integreze. Cauzele cele mai frecvente sunt cele legate de afectarea funcțiunii de locuit prin implementarea unor funcțiuni incompatibile datorită zgomotului, circulației, degajării de noxe, etc. ”  în fapt sunt lipsite de aplicabilitate practică. 

Funcțiunile noi, amplasate în construcții existente sau construcții noi, trebuie să se supună reglementărilor din planurile urbanistice generale sau zonale, edificarea nefiind posibilă în lipsa acestora, conform Legii 350/2001. În situația în care există reglementări urbanistice aprobate, obligativitatea obținerii uni acord al vecinilor pentru o funcție reglementată, ar duce la subordonarea interesului public avut în vedere la aprobarea documentațiilor de urbanism, în fața interesului privat, în acest caz al unui vecin.

Prin urmare, având în vedere că acordul vecinilor nu exonerează de răspundere în cazul producerii unor pagube în urma realizării construcțiilor și că acesta nu poate prima în fața reglementărilor urbanistice privind amplasarea de noi funcțiuni lângă cele existente, ne întrebăm dacă acesta își mai are rolul în lege și dacă menținerea lui nu este de natură să favorizeze comportamente abuzive din partea unor vecini de rea credință, neoferind în fapt o protecție suplimentară acestora.

 Vlad NEGRU

Arhitect și urbanist. Face parte din Comisia tehnică de amenajare a teritoriului a județului Cluj, dar și în cea a municipiului Cluj-Napoca. De asemenea, este membru în Comisia de monumente istorice.