Blocajul urbanistic din Borhanci și Brâncuși: între planificare și abuz administrativ

Media9 vă propune, în parteneriat cu Elex – birou de avocatură specializat în spețe privind urbanismul –, o serie de articole care își propun să explice clar legislația din domeniu și să aducă în prim-plan spețe relevante. Această rubrică este scrisă de avocați cu experiență reală în dosare de urbanism și va apărea periodic.

Articolul de astăzi este scris de Av. Ronald Elek – „Elek & Elek – Societate Civilă De Avocați”.

De câțiva ani circulă în spațiul public o „legendă urbanistică” referitoare la suspendarea emiterii autorizațiilor de construire pe strada Constantin Brâncuși și în cartierul Borhanci, până la finalizarea lucrărilor la centura metropolitană, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2026.

Această limitare, impusă prin documentațiile urbanistice aprobate de autoritățile locale (PUZ), este formulată astfel:

„Întrucât accesul dinspre cartierul Gheorgheni spre terenul reglementat prin P.U.Z. se realizează prin intersecția str. C-tin. Brâncuși – str. Fagului – str. Romul Ladea – str. Borhanci, a cărei capacitate de circulație este depășită, emiterea autorizațiilor de construire pentru investiții (altele decât cele pentru infrastructura tehnico-edilitară, amenajarea de spații verzi – subzona S_Va* și clădiri cu funcțiuni de interes public – subzona S_Is*) va fi făcută ulterior aplicării de către municipalitate a măsurilor de creștere a capacității de circulație, prin lucrări de infrastructură rutieră, dar nu mai târziu de 31.12.2026.”

Deși formularea este, fără îndoială, vagă – poate intenționat – este evident că se face referire la realizarea centurii metropolitane.

Cu alte cuvinte, în prezent se aprobă planurile urbanistice zonale (și, evident, și planurile urbanistice de detaliu), dar autorizațiile de construire sunt blocate, cu excepția cazurilor în care solicitările vizează infrastructură tehnico-edilitară, rețele stradale, iluminat public sau amenajări de spații verzi. Altfel spus, se pot construi drumuri și parcuri, dar nu și locuințe sau spații comerciale.

Totuși, termenul-limită de 31 decembrie 2026 se apropie, iar lucrările de infrastructură rutieră nu doar că întârzie, dar nici nu par să înceapă în curând. Mai mult, în declarații publice recente, primarul municipiului Cluj-Napoca, dl. Emil Boc, a sugerat posibilitatea prelungirii acestei interdicții până la finalizarea centurii metropolitane.

Se arată un blocaj de 7 ani! Întrebare: trebuie să suporte privații consecințele eșecurilor publice?

În acest context, se impune o întrebare fundamentală din perspectivă juridică: cât de legală este această soluție a administrației locale – de a refuza emiterea autorizațiilor de construire și, eventual, de a prelungi blocajul urbanistic – invocând lipsa unor lucrări de infrastructură ce intră, în mod firesc, în sarcina autorităților publice?

Problema atinge un punct sensibil al echilibrului între dezvoltarea urbană și responsabilitatea administrației locale. Investitorii și cetățenii care dețin terenuri reglementate urbanistic sunt, practic, penalizați pentru incapacitatea autorității de a realiza infrastructura necesară.

Înainte de a trage o concluzie – previzibilă, poate – trebuie să clarificăm raportul dintre autorizațiile de construire și documentațiile de urbanism (PUZ sau PUD).

Potrivit art. 2 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții:

„Autorizaţia de construire se emite în baza documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, elaborată în condiţiile prezentei legi, în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii.”

Cu alte cuvinte, autorizațiile de construire trebuie emise în conformitate cu documentațiile de urbanism în vigoare – în speță, cu PUG-ul și PUZ-urile/PUD-urile aprobate legal.

Planul Urbanistic Zonal (PUZ) este un instrument de reglementare urbană care are rolul de a coordona dezvoltarea integrată a unor zone ale orașului, în special acolo unde complexitatea sau dinamica urbană justifică intervenții specifice. Scopul său este de a stabili indici urbanistici, funcțiuni admise, regimul de construire, organizarea rețelei stradale și dezvoltarea infrastructurii edilitare.

În niciun caz, PUZ-ul nu este un instrument prin care autoritatea publică poate temporiza sau bloca emiterea autorizațiilor de construire.

Mai departe, art. 47 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul stabilește clar conținutul unui PUZ:

„Planul urbanistic zonal cuprinde reglementări asupra zonei referitoare la:

a) organizarea reţelei stradale;

b) organizarea arhitectural-urbanistică în funcţie de caracteristicile structurii urbane;

c) modul de utilizare a terenurilor;

d) dezvoltarea infrastructurii edilitare;

e) statutul juridic şi circulaţia terenurilor;

f) protejarea monumentelor istorice şi servituţi în zonele de protecţie ale acestora.”

Prin urmare, nu se prevede nicăieri posibilitatea introducerii unor limitări temporare, condiționate de realizarea unor lucrări publice aflate în competența administrației locale – cum ar fi centura metropolitană.

Desigur, scopul acestui text nu este să dezvolte o analiză juridică detaliată privind nelegalitatea acestor reglementări – aspect ce ar necesita o abordare separată – ci să semnaleze o situație anormală, trecută poate prea ușor cu vederea inclusiv de către unii dintre „beneficiarii” acestor PUZ-uri, care acceptă, fără obiecții, includerea unor condiționări care nu au temei legal.

Mai grav este că, dacă această practică va continua, iar Consiliul Local va aproba PUZ-uri care condiționează emiterea autorizațiilor de construire de finalizarea centurii metropolitane – cu termene mai îndepărtate decât 2026 –, vom ajunge la o situație absurdă: unii dezvoltatori vor avea prevăzut termenul-limită de 31 decembrie 2026, iar alții – în baza unor documentații viitoare – vor fi condiționați până, să zicem, în 2030 sau 2031.

Această diferențiere creează o discriminare evidentă între titularii unor acte administrative identic nelegale.

Mă întreb, de ce această strategie abuzivă a administrației locale nu este atacată în instanță de către dezvoltatorii imobiliari afectați.

Poate că, în multe cazuri, oportunitatea de a păstra o relație amiabilă cu autoritatea locală este percepută ca mai importantă decât beneficiul punctual obținut printr-o hotărâre judecătorească care ar obliga primarul să emită autorizațiile de construire.

Poate ești interesat și de acest articol:

Ordonanța care a dat peste cap urbanismul. Unele proiecte pot fi avizate tacit; termenele sunt „strânse”