Blocaj urbanistic reconfirmat: măsuri menite să protejeze cetățenii duc inevitabil la creșterea prețurilor imobilelor

Avocatul Ronald Elek, de la casa de avocatură ELEX, revine pe Media9.ro cu opinie legată de ultima decizie majoră anunțată de Primăria Cluj-Napoca, și anume amânarea autorizării proiectelor de pe mai multe artere importante ale orașului până în 2028, pe motiv de trafic rutier.

Publicasem în iulie anul acesta o analiză privind o posibilă prelungire a blocajului urbanistic (măsură cel puțin discutabilă din punct de vedere legal) impus de autoritățile locale în zonele Borhanci, str. Constantin Brâncuși și altele. La acel moment se vehicula că restricția va rămâne în vigoare până în anul 2031, în contextul nefinalizării (sau chiar neînceperii) lucrărilor la centura metropolitană a municipiului Cluj-Napoca.

Blocaj urbanistic prelungit până în 2028! Emil Boc anunță o falsă „relaxare”

Zilele trecute, dl. Emil Boc a confirmat menținerea acestei măsuri, precizând că blocajul va fi prelungit până în iunie 2028. În paralel, au fost anunțate și anumite măsuri de flexibilizare a obținerii documentațiilor de urbanism, precum eliminarea obligativității realizării studiului de trafic pentru proiectele de dimensiuni mai mici.

Dacă afirmațiile primarului se vor concretiza și în acte administrative ale autorităților locale, acest lucru va însemna introducerea în PUZ/PUD a unei limitări care va bloca emiterea autorizațiilor de construire până în iunie 2028. Cu alte cuvinte, deși documentațiile de urbanism vor putea fi elaborate, autorizațiile de construire nu vor fi emise, iar proiectele imobiliare nu vor putea fi demarate efectiv.

În analiza anterioară ridicam două întrebări esențiale, pe care le reiau, lăsând cititorului libertatea de a trage propriile concluzii privind legalitatea măsurii:

• Este oare legală condiționarea emiterii autorizațiilor de construire de finalizarea unor lucrări de infrastructură aflate în sarcina autorităților locale? Cu atât mai mult cu cât aceste autorități au eșuat în repetate rânduri să finalizeze sau chiar să înceapă lucrările respective.
• Cum vor fi sincronizate cele două categorii de documentații de urbanism: cele deja emise, care limitează beneficiarii până în 2026, și cele care vor fi emise cu noua condiționare, valabilă până în 2028?

Dincolo de dezbaterile juridice, este evident că un asemenea blocaj va contribui la creșterea prețurilor apartamentelor din Cluj-Napoca. Ecuația este simplă: numărul terenurilor libere din zone urbanizate este extrem de mic, iar prețul lor este deja foarte ridicat. Dacă, pe de altă parte, terenurile neurbanizate sau supuse regenerării urbane — pentru care oricum este necesară elaborarea unor documentații de urbanism de durată — vor fi supuse unei astfel de limitări, este previzibil că pierderile dezvoltatorilor generate de blocaj vor fi compensate prin creșterea prețurilor locuințelor.

În plus, tocmai a fost adoptată așa-numita „Lege Nordis”, care limitează avansurile pe care dezvoltatorii le pot încasa de la cumpărători: 5% înainte de demararea proiectului, 25% la finalizarea structurii de rezistență și încă 20% la finalizarea instalațiilor. Această lege va face obiectul unei analize viitoare, însă este clar că, dacă dezvoltatorii nu vor mai putea utiliza avansurile pentru finanțarea construcției și vor fi nevoiți să apeleze la credite bancare, prețul final va crește prin includerea dobânzilor suportate de aceștia.

În concluzie, toate aceste măsuri, atât cele adoptate de autoritățile locale, cât și cele adoptate de legiuitor cu scopul declarat de a proteja cumpărătorii sau de a echilibra dezvoltarea urbanistică, nu fac decât să alimenteze creșterea prețurilor și să agraveze criza locuințelor din România.