Să ne mai mirăm că orașul e scump? Primăria construiește apartamente sociale la prețuri de lux: 2.263 euro/mp util

Proiectul blocului de locuințe sociale de pe strada Sobarilor nr. 31, gestionat de Primăria Cluj-Napoca, a stârnit uimire în rândul dezvoltatorilor imobiliari locali. Aceștia susțin că valoarea contractului depășește considerabil prețurile reale ale pieței.

Contractul de execuție, în valoare de 25.132.097 lei (aproximativ 5 milioane de euro), a fost atribuit unui consorțiu format din TCI Contractor General, Skyline Engineering și Biroul de Arhitectură Scripcariu. Pentru această sumă urmează să fie construite 35 de apartamente sociale, cu o suprafață utilă totală (fără balcoane) de 2.209 mp.

La o simplă împărțire, rezultă un preț de 2.263 euro/mp util, dar fără balcoane și garaje.

Suprafața totală construită, conform documentelor, este de 4.834 mp. Raportat la suma totală a contractului, rezultă un cost de 1.034 euro/mp construit.

Dezvoltatorii imobiliari susțin că acest preț este mult peste media pieței, unde construcția unui metru pătrat, cu finisaje decente, nu depășește 800–900 euro/mp, iar în unele cazuri se poate construi și mai ieftin.

Și încă ceva. Terenul este în proprietatea municipalității, deci nu implică un cost de achiziție. Cu toate acestea, dacă s-ar lua în calcul valoarea de piață a terenului (aproximativ 1 milion de euro), prețul pe metrul pătrat util ar sări de 2.700 euro. Înțelegeți cât de scump e?

Când privații au 3.000 de euro/mp, acolo e și un procent de profit. Primăria se apropie de acest preț fără profit. Dar lasă că se umple de bani firmele care au câștigat licitația.

Conform simulării financiare atașate proiectului, chiriile lunare percepute viitorilor locatari vor fi de 678 lei/persoană, în baza unui model cu 123 de persoane (3,5 persoane/apartament) și un venit lunar brut de 6.780 lei/familie. În acest scenariu, venitul anual obținut din chirii este de 952.560 lei.

Un calcul simplu arată că, la această rată de venit, investiția totală de peste 25 milioane de lei ar putea fi amortizată în aproximativ 26 de ani, dacă se consideră doar costul construcției, fără valoarea terenului. Dacă se include și valoarea estimativă a terenului (1 milion euro / 5 milioane lei), amortizarea ar dura peste 31 de ani. Totuși, fiind vorba despre locuințe sociale, este puțin probabil ca veniturile din chirii să rămână constante timp de trei decenii.

„Sunt niște valori care nu au corespondent în piața reală. Primăria duce valoarea unui apartament în ridicol. Și vorbim despre locuințe sociale, adică pentru persoane vulnerabile, nu despre apartamente premium”, comentează un dezvoltator clujean pentru Media9.