Clujul se pregătește să aibă un cartier desprins din tratatele de urbanism cele mai recente, cu stație de metrou și de tren metropolitan, legătură directă cu centura, „insule urbane” în care fiecare locuitor se află la cel mult 400 de metri depărtare de școală, cu parcuri și terenuri de sport. Un proiect extraordinar, realizat de arhitecții Vlad Sebastian Rusu și Octav Olănescu, câștigătorii unui concurs de soluții. Planul ăsta are o singură „hibă”, dar una majoră. Primăria nu deține teren în Sopor și face masterplanul pentru privați. Am scris, citiți mai jos, cât de agitată a fost dezbaterea cu proprietarii de săptămâna trecută.

„Turbulențe” la ședința cu proprietarii terenurilor din viitorul cartier Sopor. „Regula este să nu ne dați nimic, numai să ne luați”

Primăria și-a propus să exproprieze pentru realizarea de bulevarde, parcuri, dotări educaționale. Iar pe cetățenii ce urmează să fie expropriați i-a lovit prețul în moalele capului: 54 de lei pe metru pătrat. Ne-am interesat, în zonă prețul pieței este cam așa: între 60 și 120 de euro pe metru pătrat fără documentație de urbanism.

Dacă ar avea și un plan urbanistic zonal aprobat pentru construirea unui bloc (la intrarea dinspre Baza sportivă Gheorgheni s-au construit mai multe blocuri), metrul pătrat ar urca până spre 800 de euro.

Așa că ne-am adresat unui jurist, bun, veți vedea, care să ne explice cum stau lucrurile în materia despăgubirilor. Nu de alta, dar avem pe masă celebrul caz al lui Sile Pușcaș, omul de afaceri care a câștigat în primă instanță procesul cu Primăria. I s-au luat 1,2 hectare și s-au oferit la schimb două milioane de euro, dar Pușcaș a mers în instanță și a obținut, încă nu definitiv și irevocabil, peste 23 de milioane de euro.

Mai jos, opinia detaliată a juristului și, practic, mecanismul prin care locuitorii din Sopor vor stoarce municipiul Cluj-Napoca de multe milioane de euro. Nu 54 de lei, 11 euro, pe metrul pătrat, ci poate de zece ori mai mult.

„În materia stabilirii valorii despăgubirilor în caz de expropriere, sunt două texte legale aplicabile: (a) Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică – Legea generală în materia exproprierii și (b) Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local – Legea prin care sunt declarate de utilitate publică o serie de obiective (tocmai în baza Legii nr. 33/1994)

Potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, autoritatea care are calitatea de expropriator, va stabili suma de despăgubire prin raportare la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici (cunoscute ca grila notarială). Textul legal este „(1) În vederea realizării lucrărilor prevăzute la art. 1 şi 2, expropriatorul prevăzut la art. 2 alin. (2) are obligaţia de a aproba prin hotărâre a Guvernului sau, după caz, prin hotărâre a autorităţii administraţiei publice locale sau judeţene, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, după caz, potrivit legii, indicatorii tehnico-economici ai lucrărilor de interes naţional, judeţean şi local, pe baza documentaţiei tehnico-economice aferente, amplasamentul lucrărilor, conform variantei finale a studiului de prefezabilitate, respectiv a variantei finale a studiului de fezabilitate, după caz, sursa de finanţare, precum şi declanşarea procedurii de expropriere a tuturor imobilelor care constituie coridorul de expropriere, a listei proprietarilor aşa cum rezultă din evidenţele Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sau ale unităţilor administrativ-teritoriale, sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici şi termenul în care acestea se virează într-un cont deschis pe numele expropriatorului la dispoziţia proprietarilor de imobile. …..”

Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea 255/2010, cel expropriat, nemulțumit de valoarea despăgubirilor, se poate adresa instanței de judecată în vederea stabilirii unui alt cuantum al despăgubirilor.

Potrivit art. 22 alin. (5) „Pentru soluţionarea cauzei, instanţa va constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.”

Conform art. art. 22 alin. (6) „Experţii, la realizarea raportului de expertiză, precum şi instanţa vor ţine seama de expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate.”

Din acest text legal, s-a interpretat, de către unele instanțe de judecată, că în evaluarea despăgubirilor datorate de către expropriator contează doar valoarea din expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, instanța procedând doar la o actualizare a acestor despăgubiri prin raportare la anul în care a avut loc efectiv transferul dreptului de proprietate (față de anul elaborării documentației economice ce a stat la baza exproprierii).

DAR

Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată, cu completările ulterioare „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. (…)” Astfel spus, valoarea despăgubirilor ar trebui să repare integral prejudiciul celui expropriat prin acoperirea valorii de piață a imobilului și a eventualelor daune cauzate (gen beneficiu nerealizat, investiții realizate și pierdute etc).

Pentru că a apărut o practică neunitară, întrucât unele instanțe s-au raportat și la acest text de lege și au stabilit o valoare a despăgubirilor diferită de cea din expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, a fost formulată cererea de dezlegare a unor chestiuni de drept:

Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a decis, în şedinţa din 15 noiembrie 2021, prin Deciziei nr. 78/2021 a stabilit următoarele:

”Admite sesizarea formulată de Curtea de Apel Cluj – Secţia I civilă, în dosarul nr. 1602/117/2020, privind pronunțarea unei hotărâri prealabile și, în consecință, stabileşte că:

În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată, cu completările ulterioare, în etapa judiciară a procedurii de expropriere, la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispoziţiile art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul că se ţine seama atât de „expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”, cât şi de criteriile legale prevăzute de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Obligatorie, potrivit dispozițiilor art. 521 alin. (3) din Codul de procedură civilă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 15 noiembrie 2021.”

Astfel, în acest moment, cel nemulțumit de valoarea despăgubirilor, trebuie să se adreseze instanței de judecată, iar cu ocazia stabilirii cuantumului despăgubirilor se va ține seama nu doar de grila notarială, ci și de valoarea de circulație a imobilului și de alte daune care pot fi dovedite de cel expropriat”.