CLUJUL IMOBILIAR. Vilă la reducere: prețul a scăzut cu 200.000 de euro dintr-un foc. Cuc: „Este o piață haotică”

Ne-am obișnuit cu prețuri exorbitante la imobiliarele din Cluj, unele dintre ele frizând absurdul. De cele mai multe ori, prețurile cresc de la lună la lună. Ba chiar de la o săptămână la alta. Speculativ, evident. 

Nu este și cazul unei vile de lux din Făget, care în urmă cu o lună era scoasă la vânzare cu, țineți-vă bine, 2.250.000 de euro. Ați citit bine: două milioane două sute cinzeci de mii de euro. Mai mult decât ai da pe un castel din Franța!

Iată articolul scris de Media9 în 12 aprilie:

CLUJUL IMOBILIAR. Casă cu piscină interioară, acces din living. Preț: 2,25 milioane de euro

Ei, da, însă agenția imobiliară a făcut un pas înapoi și a scăzut prețul: de la 2.250.000 de euro la 2.050.000 (foto jos). Adică 200.000 de euro dintr-un foc!

Ai o galerie cu 16 fotografii cu vila de lux din Făget.  

Scăderea este mai mult decât considerabilă: aproape 10% din valoarea cerută inițial. Asta, de exemplu, ar fi contravaloarea unui apartament de trei camere într-un bloc nou din Parcul Rozelor, Mănăștur.

Pentru a vedea care e motivul acestei scăderi, ceea ce se-ntâmplă rar, chiar foarte rar la Cluj, Media9 a discutat cu un om foarte priceput în imobiliare. Este vorba de Răzvan Cuc, directorul RE/MAX Imobiliare.

Media9: O agenție imobiliară din Cluj a postat un anunț prin care oferea spre vânzare o vilă de lux în Făget cu 2.250.000 de euro. După o lună, prețul ei a fost redus la 2.050.000 de euro. Așadar, o reducere de 200.000 de euro. Cum apreciați această diminuare? Sau cum s-o înțelegem?

Răzvan Cuc: Păi 200.000 de euro din suma asta nu reprezintă nici 10%. Prețurile oricum sunt făcute „din burtă”. Nu există un standard de evaluare. Evaluarea proprietăților se poate face în trei feluri:

• prin comparație (te uiți ce alte proprietăți similare s-au vândut). Ori nu există așa ceva;
• prin înlocuire (cât mă costă să am o casă ca aia, că poate mai bine o fac decât s-o cumpăr);
• prin randament (asta înseamnă că dacă ar aduce o chirie de 1.000 de euro/lună, ar merita să plătesc pe ea 160 – 180 de chirii). Dar aici nu prea este cazul.

Și-atunci apar tot felul de struțo-cămile de evaluare de genul „cât vrea proprietarul?”. Sau poate „cât fac terenul sau construcția?”. Însă totul e foarte relativ.

Și-n această situație, agentul imobiliar fie acceptă prețul pe care proprietarul îl justifică emoțional, fie îl dă el după cum îl taie capul. Și se creează astfel de, să nu le spun aberații, ci distorsiuni în piață. Genul ăsta de proprietate, cu siguranță, la tranzacționare, ar avea și o componentă emoțională: îi place doamnei pădurea, habar n-am, îi place piscina sau te miri ce…

Media9: Dar, totuși, suma de 200.000 de euro nu e de colo …

Sigur, aceste motivații exced argumente raționale. Dacă astfel de elemente emoționale nu intră în ecuație, proprietatea nu se vinde, că poate fi prea scumpă. Oricum, range-ul de cumpărător este extrem de mic. Adică nișa de potențiali cumpărători este de zero virgulă zero, zero și nu mai știu cât.

Nu sunt mulți care să-și permită să dea banii ăștia pe o astfel de proprietate. Variația de preț de plus-minus 5% – 8% e peanuts (alune – n.r.). Pentru că, dacă ar fi fost vorba de un apartament în Mănăștur, de exemplu, OK, acolo știm ce s-a mai vândut pe o rază de un kilometru.

Știm ce finisaje are, iar 5 – 10 % n-ar fi fost o chestie. Până la urmă, n-aveți de ce să vă mirați, fiindcă e o piață haotică, la care prețurile cresc la dezvoltatori, câteodată, cu procentul ăsta. Ăstea sunt proprietăți foarte greu vandabile. Noi am vândut anul trecut o proprietate cu 2 milioane de euro unui cumpărător străin. Dar, tot așa, a fost o componentă emoțională. Până la urmă, trebuie să găsești clientul potrivit.

Media9: Deci să nu ne mirăm că prețul acestei proprietăți a scăzut cu aproape 10%, cât un apartament din Mănăștur?

Nu. Adică poate să dispară de la vânzare că se răzgândește proprietarul, sau să închidă prețul la două milioane de euro sau chiar mai puțin.

Sursa foto: imobiliare.ro

Citește și acest articol:  Casa din Făget care e mai scumpă decât unele castele din Franța sau Austria. Media9 a scris și de apartamentul de 635.000 de euro.